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万科:多元业务转型难 “修剪枝叶”稳住“基本盘”

作者:时间:2019-04-04 07:49浏览:

  3月26日上午,万科集团在深圳举行2018年业绩发布会。发布会上,有媒体不出意外地问及了万科“活下去”这个话题。因为在去年9月的万科秋季例会上,万科喊出“活下去”,被业界解读为中国房地产业正进入寒冬。一时之间,关于企业转型、生死存亡的焦虑在整个行业弥漫着。

  对于这个提问,万科集团董事会主席郁亮表示,“去年下半年以来,万科的这种说法很让大家操心。万科是一家有危机感的公司,‘活下去’是我们对自己说的。”他表示,从公司自身多年的发展经验看,收敛聚焦、巩固提升基本盘,从过去到现在,到未来10年,开发业务都将是万科的基本盘。

  目前万科的现状如何?3月25日晚间,万科集团公布2018年年报。报告显示,2018年公司实现营业收入2976.8亿元,净利润同比增长20.4%,达到337.7亿元。2018年,实现销售面积4037.7万平方米,合同销售金额突破6000亿元,达到6069.5亿元。同时,万科商品房市场占有率提升至4.05%,牢牢站稳行业三甲的位置。

  “如果只看市场销售面积、销售金额、投资、开工等指标,公司去年都创出了历史新高。但万科人认为,房地产市场现在就是一个‘白银时代’。”万科集团在年报开篇《致股东信》里这样自评。“白银时代”意味着房企转型成为必然。那么,迈入6000亿元门槛后,万科这艘巨轮将会驶向何方?

  万科重提“白银时代”

  尽管公司2018年年报成绩亮眼,但在《致股东信》中,万科集团重提了2012年郁亮抛出的房地产“白银时代”说法:“2012年开始,我们判断行业进入白银时代,到今天我们的判断没有改变,转型要在行业还好的时候来做,到后面就没时间做了。”

  白银时代,意味着房地产市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束,将进入高烈度竞争的低容错时代。近年来,从万科集团和郁亮的多次表述来看,万科转型势在必行。万科在白银时代启动转型,这样才能让自己有足够的时间来探索和思考。白银时代会维持很长时间,但转型和变革同样需要很长时间,等行业到后面再转型就来不及了。

  万科集团从2012年正式提出“城市配套服务商”战略,在2018年又升级为“城乡建设与生活服务商”并逐渐形成雏形。数据显示,截至2018年年末,万科管理的商业项目有210多个,总建筑面积超过1300万平方米;租赁住宅覆盖35个城市,累计开业超6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%;集团旗下万纬物流累计获取124个项目,可租赁物业建筑面积约971万平方米;管理办公及产业园项目累计100余个,管理面积约700万平方米。

  年报还显示,万科集团全部营业收入中,房地产业务仍是主要收入来源,来自创新业务的贡献占比依然有限。其中,来自房地产业务结算收入2846.21亿元,占比95.6%;物业服务营收97.96亿元,占比3.29%;其他业务营收仅占1.11%。

  年报披露,全年万科新增投资额571.3亿元,新增子公司1058家。其中,新发起设立公司850家,共计90.79亿元;注册资本在1亿元以上的子公司有8家,之中5家主营业务为房地产开发。此外,共收购208家公司,合计收购对价393.9亿元。

  2018年,万科集团获取房产新项目227个,总规划建筑面积 4681.4万平方米,权益规划建筑面积 2490.2万平方米,价格总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。此外,期末净负债率仅为30.9%,继续处于行业低位;现金流继续保持“稳”的风格,2018全年经营性净流入336.18亿元。截至报告期末持有货币资金1884.17亿元,远高于一年内到期的流动负债总和931.8亿元。货币资金中,人民币占比97.1%,美元、港币英镑等外币合计占比2.9%。

  2012年以来,万科集团不断用更开阔的视野做更多的尝试,把服务延伸到客户服务的更多方面。“在这点上,我们转型的决心从来没改变过,也没动摇过。”

  万科总裁兼首席执行官祝九胜直言随着行业集中度提高,行业里面既有机会也有挑战。以全球发展经验看,单一开发商的市占率最高会到6%~8%,万科过往通过对自己的能力定位和战略定位,对规模的追求和依赖变得不再那么严重,要在能力上做到行业领先和领跑。

  “万科说‘活下去’,很多人担心我们活不下去,也有很多人担心我们想让别人活不下去。我们会让自己活下去,活得更好、活得更久。”面对2018年成绩单,郁亮显得谨慎又充满底气。

  多元业务贡献有限,郁亮直呼转型难

  万科集团用实际行动证明,不要看万科说了什么,而要看万科做了什么。

  资深业内人士认为,未来很长一段时间里,万科将面临两场挑战,一场是彻底告别黄金时代舒适区,进入高强度竞争的低容错时代;另一场是支撑新业务逐渐摆脱地产开发“原生家庭”的影子,真正实现独立行走,进入到相对陌生的多元空间。

  万科管理层意识到“转型绝非易事”。祝九胜表示,“没有一家大企业转型容易,我们先看客户需求,再看市场探索。”万科在《致股东信》中也写道:我们不能寄希望于再遇到一个与过去20年房地产开发一样、几乎所有参与者都能赚钱很难亏钱的黄金时代。

  关于主业务和新业务,郁亮表示,万科没有停下在房地产领域扩张的脚步,提升基本盘。“大家在规模、速度、利润等方面衡量多元化这件事情,我觉得可能是不充分的”。在郁亮看来,集团在2019年关键词还是稳住基本盘。“从过去到现在,到未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。”

  反观整个行业,伴随行业集中度上升,房地产头部企业竞争更加激烈,转型提质、谋求多元化发展已经成为多家房企的共同选择。

  谈及房企多元化布局的原因,易居企业集团执行总裁张燕表示,有些企业是因为主业强大,做到一定程度顺势而为。还有些企业先天具有多元化布局的优势和基因,当主业进行到一定程度之后,多元化布局优势就会显现。

  克而瑞研究中心认为,千亿元房企的数量在达到30家之后,未来规模的扩容进程将会放缓。龙头房企将延续2018年的平稳发展,以追求有质量增长为主,多元化布局自然成为谋求新发展的筹码。对于成长中的中小房企而言,多元化仍旧艰难,业绩规模才是目前的战略主位。

  从近期上市房企公布的年报看,部分龙头房企明显放缓扩张步伐,进入转型提质阶段。另外,越来越多的房企开始探索旧城改造项目建设、高科技板块等多元化发展路径,代替原有的单一模式。

  易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,在房地产多元化的大潮中,大多数房地产多元化业务创造的收入、利润和主业相比,占比很小。2019年应该是房企多元化进入全新时代的一年。今天的房企应该更加理性地看待中国房地产多元化的未来,能够发觉多元化当中的价值,引出一条通往未来中国房地产多元化的康庄大道。

  有开发商评价,企业发展与创新之本源于“规模优先,回归核心”。在回归核心之后,才能由此出发、向外扩张。而房企真正的多元化,是在实力基础上进行业务再造和升级,否则产业只是沦为延续地产开发业务的手段而已。转型“很美好”,但理想照进现实,房企意欲走出地产开发“原生家庭”的影子,让多元化独立走在阳光下,甚至反哺主业的发展,需要很长时间的努力。

  “总体而言,基本盘将是万科2019年最重要的词汇。”郁亮口中的基本盘,不是指“房地产开发业务”,而是公司所有事业集团、所有事业单元都要明确自己的基本盘。“万科不是要收敛其他业务,而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。”郁亮说。

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