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融创中国:聚焦房地产主业 不看重文旅短期回报

作者:时间:2019-04-04 07:48浏览:

  “我们不想做第一已经很多年了,目前排名第四挺好。”3月29日,融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌出席公司2018年业绩发布会。面对媒体提问,他一如既往金句连连,“规模排名对我们不太重要,前面几个我们赶不上,后面几个也赶不上我们。”

  在发布会现场,融创中国管理层就投资乐视的得失、万达文旅项目等情况回应行业关注,对2019年发展战略作简要说明。无论是解释拿地中“钱贵”与“地贵”的逻辑关系,还是关于未来战略的研判,从整场业绩会来看,融创中国管理层反复强调的是:今年非常明确的一件事,就是要让公司安全。

  效益第一位,聚焦房地产主业

  “农业、汽车和机器人哪个好?”面对媒体提问,孙宏斌笑着回应道:房地产好。

  “现在公司效益第一位。目前专心做房地产业务,因为多元化的企业成功的先例并不多。”2018年融创中国交出的“成绩单”,印证出孙宏斌执掌下的融创中国“主航道”。

  年报显示,2018年融创中国及其联属公司实现合同销售金额约为4608.3亿元,2016~2018年的三年合同销售金额复合增长率达75%;实现营业收入1247.5亿元,同比增长89.4%;毛利润311.4亿元,同比增长128.5%;公司拥有人应占利润为165.7亿元,同比上涨50.6%;每股基本盈利3.79元,同比上涨37.3%。在衡量杠杆水平的净负债率上,2018年同比大幅下降53个百分点,且连续三年实现同比下降。

  在2015年、2016年行业内关于房地产由增量时代转入到存量时代的论调成为主流时,房企拿地速度纷纷放缓。然而,彼时的融创中国却“逆市”而行,连续在一二线城市拿地。两年内拿地面积分别为1015万平方米、4773万平方米,分别同比增长191%、370%,这一速度远超于同期的万科、保利等龙头房企。

  通过连续两年的快速拿地,融创中国迅速完成全国核心城市的布局。2016年10月以后,融创中国开始控制拿地节奏,基本停止了公开市场拿地,转而抓住并购机会拿下了大量成本合理的土地,在2017年又拿地6764万平方米。

  两年的土地储备为融创中国后续的扩张布局奠定了一定基础。年报显示,2018年,融创中国新增土地储备约4820万平方米,权益土地储备约2631万平方米。截至年报公告日,融创中国总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元。另外,2019年融创中国将新增6052亿元的可售资源,在华北、北京(楼盘)、上海(楼盘)、西南等区域的101个城市合计拥有7834亿元的可售资源。其中,6589亿元的可售资源分布于一二线城市,占比84%。年报披露,融创中国全年总可售货值7834亿元,约84%位于一二线城市。

  同时,融创中国在市场上的并购动作不小,去年并购数量达百分之七八十,其中50%是并购公司,还有20%是一二级联动获得的土地,并购成功的案例超过200个。对于近期屡屡出售项目的泰禾集团(000732)是否有找融创中国接盘,孙宏斌表示:“泰禾没有找我们。”

  有业内人士表示,2014年以后,房地产的调控显著增强,这其中周期变化非常快,拿地的时间窗口也很短,融创中国通过迅速切入和并购的方式完成顺周期拿地布局,显示出孙宏斌的决断能力和强执行力。

  目前多家龙头房企多元化发展,对此,孙宏斌表示“还是房地产好做”。“公司现在主要把地产业务做好,行业空间还很大,大城市人口聚集还会有很长的过程。”孙宏斌说。

  孙宏斌也透露2019年拿地计划:“今年拿地会非常小心,最近土地市场开始偏热,拍卖溢价比较高,但销售市场没那么乐观,售价大幅上涨的可能性是比较小的。拿地将更加聚焦一二线城市,一定是以现金流充裕且不影响杠杆率的长期下降趋势的前提去拿地。”

  拿地逻辑凸显孙宏斌的谨慎,也回应了融创中国管理层反复强调的“要让公司安全”的主基调。

  在孙宏斌看来,这几年公司高端精品以及品质服务的定位,别人很难学得来。“谁要做到我们现在的水平,估计我要退休了。”他说。

  年报显示,由于不同城市供求关系的差异,市场将出现明显分化,尤其是过去两年积累需求比较多、而供给相对较少的一二线核心城市和强三线城市,市场将可能率先得到恢复,成交量逐步改善,但预计房价上升的空间不大,总体将保持稳定。

  孙宏斌对房地产业长期看好,他认为,市场集中度在增加,15万亿元规模已经很大,下一步做高端改善产品的企业会有优势。

  在较好发展势头下,融创中国面临多重挑战。比如,其高端改善产品的定位对融创产品质量提出了更高要求。此前,多名住客就融创产品出现墙面掉灰、烟道设计不合理等房屋质量问题提出投诉。今年2月,重庆(楼盘)住房和城乡建设委员会就房屋质量问题多次点名融创中国等开发商,并责令整改。

  此外,融创中国现金流的压力也不容忽视。据财报计算,融创中国2018年资产负债率约为89.8%,与2017年的90.3%基本相当。不过,公司2018年下半年开始的招拍挂接连拿地,是否会给现金流带来压力是外界的一大疑问。此前融创中国曾表示,降负债和去杠杆的核心在于控制买地节奏。

  突破天花板不易,如何防止文旅变“苦旅”?

  业绩发布会上,融创中国管理层一方面多次重申“对市场不那么乐观”、“拿地要非常小心”,以“谨慎安全”为2019年定调;另一方面,孙宏斌给出了5500亿元的销售目标,增幅约为20%,这在大型房企中算是给出较高增速的企业。

  当黄金时代渐远,如何突破地产主业天花板、寻找新的业绩增长点,是所有地产开发商急需面对的问题。在多元化道路选择上,近年来融创中国展开了在保持房地产主业的基础上聚焦文旅和文化的战略。

  融创中国在文旅板块的主要资产,来源于与万达集团的一场“世纪交易”。

  2017年,融创中国以总代价438.4亿元的价格收购万达目标公司91%的权益,包括文旅城、酒店和配套可供销售住宅等项目,高起点布局文旅板块。而万达城的设计、建设,自持物业(文旅部分)的管理、运营,则全部由万达负责,融创中国未来20年支付万达品牌许可费共计130亿元。

  2018年,融创文旅集团在海南(楼盘)注册成立,对接盘过来的文旅复合型地产大盘进行管理和运营。2018年年末,集团再斥资62.81亿元,收购万达原文旅集团和12个文旅城项目的设计、管理和规划公司,等同于将万达文旅团队收入囊中。

  “在上述分工的实际执行中发现,该合作模式确有诸多不便,项目规划、建设和运营管理与投资方一致,对项目发展才更为有利。”万达在此前交易公告中如是解释此番交易的缘由。

  至此,12个万达文旅城的规划设计、建设管理、品牌许可、运营咨询、管理等服务,全权由融创中国负责,融创中国在这场交易中耗资总计约501.25亿元,一跃成为中国文化旅游物业的最大持有者,文化旅游板块资产超2000亿元。3月25日,融创文旅品牌发布会上,融创中国宣布,广州(楼盘)、无锡(楼盘)融创文旅城都将在今年6月开业。

  执行董事兼行政总裁汪孟德介绍说,2019年年初,融创中国完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局。四大板块包括融创地产、融创服务、融创文旅和融创文化。

  但现实情况是,面对投入大、周期长、门槛高的挑战,文旅项目几乎不可能在短期内实现盈利。所以,业内不断有人将“文旅”戏称为“苦旅”。

  对此,汪孟德称,融创中国并不看重文旅集团的短期回报。孙宏斌在业绩会上也这样描述融创中国的大文化布局,“文旅文娱基本大钱都投完了,后面就不需要大投入了。文旅服务集团我们会在5~10年后做出来,现在看肯定是不赚钱的,但5~10年后会有百亿元利润,这个资产价值可以到5000亿元,2%的利润就100亿元了。”

  财报显示,期内,文旅城运营实现收入约20.28亿元,资产为789.29亿元,对整体营收的贡献率仍然较小。

  在文旅这条颇为漫长的道路上,万达集团已半路折戟收兵。而半路出家的融创中国由于在文化产业运营、管理、人才上的短板,融创文旅接手万达这1年多来走得并不顺利。 据知情人士透露,改姓后的融创文旅城因更改万达之前的规划,增加住宅比重,文旅产业投资规模大幅缩减,引发各地____不断。

  面对市场的担心,融创中国管理层表示,文旅业务、文化业务是长期的,公司将逐步地培养它,让它在5年后、10年后有一个特别好的规模,但现在主要还是把房地产业务做好。

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