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“一城一策”引领下,2019年如何差异化“稳”楼市?(上)

作者:时间:2019-02-28 07:48浏览:

摘要

2019年在中央坚持“稳”的大方向下,各省市地方政府立足于自身发展的特殊情况,政策结构开始呈现差异化,一城一策关注焦点大不相同。本文重点关注北上广深四个一线城市,关注四城政策焦点,预判房地市场走势。

中央政策2019年关键词

“三稳”     “长效机制”     “一城一策”

2018年底,住建部部长王蒙徽在召开的全国住建工作会议上提出:要切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处;继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房;构建房地产市场健康发展长效机制,因城施策、分类指导,明确城市政府主体责任,完善住房市场及住房保障体系。

2019年1月,习近平发表重要讲话提出:要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,深刻认识我国改革发展稳定面临的新情况新问题新挑战,深刻阐明需要着力防范化解的重大风险,保持经济持续健康发展社会大局稳定。

同月,湖北、福建、北京、江苏、四川、天津、安徽、江西、河南、浙江、广东、北京、上海等省市陆续出台楼市政策高达68次。稳的大方向下,地方政府立足于自身发展的特殊情况,政策结构开始呈现差异化,一城一策愈发凸显,关注焦点大不相同。

一线城市一月政策表

一线城市一月政策表(部分节选)

一线城市政策关注焦点:租赁住房

流动人口是关键

将宏观层面影响综合竞争力的因素分为四大类:综合经济实力、产业竞争力、对外开放水平及金融环境。

综上,当城市具备强劲的综合竞争力时,不仅能够吸引大规模的流动人口及国内外高薪的优秀人才涌入,增加当地租赁住房的需求;同时不同收入群体租赁需求会带动新型的租赁形式产生,从而推动租赁市场结构多元化发展。

房价高企是直接原因

综上,综合竞争力四强皆为一线城市,房价排名亦居于前六。其中,排名前三的北京、上海、深圳房价均超过50000元/㎡,分别为58656元/㎡、52947元/㎡、52847元/㎡,广州排名第六,房价为30973元/㎡。从经济及政策层面来看,常住人口的增长转化为当地购房群体的增长需要一定的时间积累,从过渡到转化期间,租赁住房必然成为这类群体的首选,因此租赁群体的基数非常大。

调控政策是导火线

2018年是全国房地产调控政策频率最多的一年,超过430次,一线城市楼市调控不断加码升级。在市场监管方面,北京、上海、广州、深圳严厉打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规和虚假房地产广告,与此同时对公积金拒贷、违规提取进行监管;在楼市调控方面,“限购、限贷、限价、限签、限售、限商”成效显著,如深圳7月出台限制企业单位购买一二手住宅,新购商品房3-5年内限售,提高离婚购房者的首付比例,各类商务公寓只租不售等政策,9月北京着力于公积金贷款认房认贷,提高二套住房首付比例,下调二套房贷额度等实施。

在政府严厉全面的调控政策下,住宅价格总体趋于稳定,销售量同比下滑。

从一手房销售价格走势看,2018年北上广深的价格均稳步上涨,至2019年1月小幅回落。2019年1月北京、上海、深圳及广州的销售价格分别为:49513万/平方米、57036万/平方米、54112万/平方米和23390万/平方米,其中北京、上海及广州价格同比涨幅分别为:27.83%、31.42%、41.01%,而深圳同比下跌0.24%。

从二手房销售价格走势看,2018年北上广深的价格总体趋稳略涨。2018年12月北京、上海、深圳及广州的销售价格分别为:58894万/平方米、50183万/平方米、53705万/平方米和32015万/平方米,其中北京、广州、深圳的价格同比涨幅分别为:5.7%、12.48%和5.12%,上海价格同比下跌8.6%。

政府大力支持是助燃剂

为鼓励和支持租赁市场发展,2018年各地政府出台多项利好政策:

北京市规划未来四年集体租赁住房用地,向开发建设租赁住房的企业提供2000亿元信贷资金,无房就业者可申请公共租赁住房,通过改建闲置其他用途房屋、集体建设用地新建、产业园区配建等增加租赁用房的供应量等;

深圳市明确规定2018-2020年建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套,其中租赁住房比例不少于20%,力争到2022年新建各类租赁住房不少于30万套等;

上海市规定2018年新建和转化租赁住房20万套,新增代理经租住房9万套,建立租赁服务平台,完善公共服务配套等;

广州市提高土地出让公租房配建比例,针对只租不售的自持商品房及地铁租赁房,加大租赁用地供应等。

2019年一线城市趋势预判

政策侧重点趋势

一、继续大力发展租赁市场,健全租赁市场体制,加大租赁宅地的供应量,从市场调控、市场监管、培育租赁企业、住房保障、公积金政策、土地政策、城市规划及人口人才等政策方面,给予租赁市场全面的政策红利;

二、加强对租赁市场的监管力度,打击租赁市场乱象,防止资本过快过多涌入租赁市场;

三、把租赁优惠政策作为引进中外优秀人才的必要条件,推动租赁市场结构多元化;

四、持续控房价、控地价,降低市场风险,维稳房地市场;

五、针对具备购房资格的刚需群体,商业贷款、公积金贷款、限购政策将略有松动,释放部分刚需需求,防止长期压抑引起市场剧烈波动。

量价趋势

一手房价跌量升,二手房价跌量升,租房价稳量升。

下部分《“一城一策”引领下,2019年如何差异化“稳”楼市?(下)》将着重关注二三线城市2019年政策趋势和房地市场,敬请期待!

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